房价涨势陷于停滞

　　2008年上半年，长沙市纯商品房（不包括非定价类住宅）、纯商品住宅（本版所称商品房、住宅均为纯商品房、纯商品住宅）各批准预售501.78万ｍ2、423.40万ｍ2，同比增长64.74％、67.94％，住宅占商品房批准预售总量的84.38％。同期，长沙市商品房、住宅累计销售294.89万ｍ2、242.36万ｍ2，同比减少29.72％、35.30％，住宅销售占商品房销售总量的82.19％。

　　2008年上半年纯商品房供销比为1.70∶1，其中纯商品住宅供销比为1.75∶1。剔除掉非市场定价类住宅后，全市商品房供销比更加增大，这更进一步证实了今年上半年商品房销售的严峻性。在巨大的市场供应下，市场将出现分化，房价将在一定程度上保持稳定，上涨压力减弱。

　　岳麓区商品住宅成交跌五成

　　就长沙市内五区情况来看，在供应方面，长沙市商品房、住宅批准预售量都有显著增长，除天心区外，其他各区商品房批准预售量同比增幅都超过80％；开福区、岳麓区增幅更是超过100％，显示在“两型社会”改革试验区批准后，各区商品房上市力度均明显加大，城北、河西、城南等板块二环以外区域房地产开发迅速升温，城市外扩趋势明显。从各月情况来看，上半年有3个月（1月、4月、6月）商品房批准预售量超过100万ｍ2，这使得上半年商品房批准预售总量超过500万ｍ2，销售压力明显加剧。

　　而在销售方面，上半年全市除开福区商品房、商品住宅销售量同比有较低增幅增长外，其他各区商品房销售量均有较大幅度下降，其中尤以岳麓区减幅最为明显，上半年，岳麓区商品房、商品住宅销售面积同比分别减少39.60％、51.85％，均居全市减幅首位；其他各区减幅也达到30％以上，表明在全国房地产市场不景气的状态下，长沙房地产市场也未能幸免。从各月情况来看，上半年全市房地产市场处于缓慢回升阶段，各月商品房销售量较上月均有所增长。

　　从单月商品住宅供销比来看，07年2月至8月供销比基本在1以下，供小于销；9月到08年3月，供销比基本在1上下波动，这一时期是供基本等于销；08年4月至6月，供应量陡然增大，供大于销。这实际上也和长沙自去年来价格上涨轨迹一致，由于较长时期的供不应求，促使价格快速上涨，并于12月达到07年价格顶峰；由于较长时期的供过于求，促使12月后价格环比涨幅开始减小，个别月份甚至出现下跌。这表明虽然房地产政策调控之初对市场影响力有限，但经过较长时间的持续作用，调控政策已逐步对房地产供求双方产生影响，越到后期，对房地产市场产生的影响越明显。

　　4月份房价达到最高点

　　2008年上半年，长沙市纯商品房均价为4410元／ｍ2；其中，商品住宅平均售价为3978元／ｍ2，商品房非住宅平均售价为6402元／ｍ2。从单月房价来看，上半年商品房价格在4月达到最高点；而商品住宅均价则自去年12月达到4055元／ｍ2后，单月均价一直稳定在4000元／ｍ2上下，房价涨势陷于停滞。

　　分区来看，今年上半年芙蓉区商品房成交均价最高，均价为4766元／ｍ2；开福区商品住宅成交均价最高，均价为4203元／ｍ2；岳麓区商品房、商品住宅成交均价均最低，均价分别为3786元／ｍ2、3474元／ｍ2。全市仅岳麓区、天心区商品住宅均价低于全市均价，其余区商品住宅均价目前已达4000元／ｍ2以上。

　　2008年上半年全市商品房期房、现房成交量分别为246.63万ｍ2、48.26万ｍ2，同比减少27.07％、38.44％，期房占总量的83.63％；商品住宅期房、现房成交量分别为210.80万ｍ2、31.56万ｍ2，同比减少34.01％、46.16％，期房占总量的86.98％。同期，商品房期房、现房均价分别为4513元／ｍ2、3998元／ｍ2；其中，商品房住宅期房、现房均价分别为4179元／ｍ2、2556元／ｍ2。

　　2008年6月总体市场商品住宅成交价格指数为156.37点，今年以来指数平均每月增长2.53点。从指数走势来看，今年4月、5月指数略有下降，6月指数有一定回升，较5月增长7.08点。从面积子市场指数来看，今年以来，144ｍ2以上面积段价格指数先减后增，4、5、6月指数走势较为平坦，其增幅最小，平均每月增长0.47点；60－90ｍ2面积段价格指数整体呈现上扬趋势，其增幅最大，平均每月增长3.14点。单从6月份来看，除144ｍ2以上面积段价格指数略有下降外，其余面积段价格指数均上升，其中60－90ｍ2、120－144ｍ2面积段价格指数上升较快。

　　【ＵｐＤｏｗｎ】

　　区域指数

　　今年以来，长沙市内二环与三环之间区域住宅价格指数在1月有所下降，2月开始保持向上增长趋势，其增幅最小；一环与二环之间区域同二环与三环之间区域住宅价格指数走势较为接近，但在3、4月指数稍有下降；中心城区住宅价格指数1、2月上扬趋势明显，3、4、5、6月指数波动幅度较小，其增幅最大。单从6月份来看，中心城区指数有所下降，一环与二环之间区域指数上升较快，二环与三环之间区域指数略有上升。

　　销售套均面积

　　上半年累计住房供应套均面积为104.87ｍ2，同比缩小1.47％，销售套均面积为111.21ｍ2，同比缩小0.28％。从各户型供销结构来看，全市所有户型供销比均大于1，特别是60－90ｍ2户型供销比已达2.36；90ｍ2以下中小户型供应占比为40％，比去年同期比例微跌0.63个百分点，60ｍ2以下住宅批准预售量比例同比有所减少，但60－90ｍ2户型供应所占比例增大，目前已成为全市供应量第二大户型区间。

　　大于5000元／ｍ2

　　套型销售

　　3500元／ｍ2以下套型销售比例大幅降低，目前仅占32.85％；价位在3500－4000元／ｍ2、4000－4500元／ｍ2、大于5000元／ｍ2套型所占比例均接近20％，形成我市目前在售的三大方阵。大于5000元／ｍ2套型销售比例比去年同期增长15.88个百分点，几乎可算陡增，这主要是受开福区高价楼盘大量成交影响；其次是4000－4500元／ｍ2套型，也是目前我市商品房普遍成交的价位段；3500－4000元／ｍ2套型今年上半年成交比例达17.88％。

本版整理／潇湘晨报记者刘佰忠